Piața imobiliară în declin: TVA și criza afectează creditele ipotecare

Scăderea creditelor ipotecare anunță o criză?

Frână pe piața imobiliară. Majorarea TVA și temerile legate de o posibilă criză economică au dus la o scădere semnificativă a volumului creditelor ipotecare.

În contextul diminuării puterii de cumpărare și al îngrijorărilor crescânde privind o nouă criză economică globală, românii devin din ce în ce mai reticenți în a solicita credite ipotecare.

Această tendință se reflectă atât în dinamica pieței imobiliare, cât și în evoluția creditării. Volumul creditelor ipotecare acordate anual de băncile din România, inclusiv refinanțările, a crescut de aproape trei ori între 2021 și 2025.

Totuși, după majorarea TVA la 21% începând cu 1 august 2025, s-a înregistrat o scădere de 6% într-un interval de șapte luni, conform datelor raportate de Banca Națională a României.

Aceleași date arată că piața imobiliară se află într-o perioadă de contracție, vizibilă prin scăderea numărului de tranzacții cu locuințe.

În primele opt luni din 2025, piața a avut o evoluție similară cu cea din 2024, cu o ușoară creștere de 0,4%, până la aproape 106.000 de tranzacții.

Totuși, din septembrie 2025, numărul tranzacțiilor a început să scadă lunar comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent. Astfel, între septembrie 2025 și martie 2026 au fost tranzacționate 84.242 de locuințe, în scădere cu 15,8% față de cele 100.097 din intervalul similar anterior.

Pe de altă parte, în primele șapte luni ale anului, numărul de potențiali cumpărători care au contactat vânzătorii a crescut cu 2%, însă între august 2025 și martie 2026 s-a înregistrat o scădere anuală de 8%. Această scădere a tranzacțiilor se reflectă și în dinamica creditării. Potrivit BNR, valoarea creditelor noi și de refinanțare a crescut de la 21 miliarde lei în 2021 la 58,2 miliarde lei în 2025.

Totuși, după majorarea TVA, tendința s-a inversat: în primele opt luni din 2025 s-au acordat credite în valoare de 39,7 miliarde lei (+29,6% față de 2024), dar în perioada septembrie 2025 – februarie 2026 valoarea acestora a scăzut la 26,9 miliarde lei, cu 6,3% mai puțin față de perioada similară anterioară.

O parte semnificativă a volumului de credite ipotecare provine din refinanțări, o strategie utilizată atunci când dobânzile noi sunt mai mici decât cele existente.

Dacă analizăm soldul total al creditelor pentru locuințe – care reflectă mai fidel creditele noi – creșterea este mult mai modestă.

Cum influențează DAE fluctuațiile pieței imobiliare?

Astfel, deși volumul creditelor noi și refinanțărilor a crescut cu 177% între 2021 și 2025, soldul total a avansat cu doar 16,5%, de la 100,7 miliarde lei la 117,3 miliarde lei.

Diferența de peste 7 miliarde lei reprezintă aproximativ 12% din totalul creditelor ipotecare acordate în 2025.

Reprezentanții platformei imobiliare afirmă că o treime dintre cei interesați de achiziția unei locuințe au amânat sau au renunțat la decizie după modificările fiscale din 2025, deși interesul rămâne prezent, mulți așteptând condiții mai favorabile de finanțare.

În ciuda scăderii creditării în a doua parte a lui 2025, dobânzile au avut variații limitate. Indicele IRCC a atins 5,99% în 2024 și 6,06% în 2025.

Dobânda anuală efectivă (DAE) a fost de 7,41% în 2022, 7,9% în 2023, 7,79% în 2024 și 7,48% în 2025.

Un sondaj din octombrie 2025 arată că 22% dintre potențialii cumpărători au amânat achiziția din cauza creșterii TVA, iar 11% au renunțat complet. În total, o treime dintre respondenți și-au schimbat planurile.

Un alt sondaj, din decembrie 2025, indică faptul că 43% dintre respondenți se așteptau la scăderea dobânzilor în 2026, tendință reflectată parțial și în datele BNR de la începutul anului.

Așteptările privind dobânzile au fost susținute inițial de prognozele BNR privind scăderea inflației, ceea ce ar fi permis reducerea dobânzii de politică monetară (6,5% din august 2024).

Însă izbucnirea conflictului din Iran, la 28 februarie 2026, a dus la scumpirea carburanților și la revizuirea în creștere a prognozelor de inflație.

Inflația a ajuns la 9,87% în martie 2026, marcând a opta lună consecutivă de creștere, iar pragul de 10% ar putea fi depășit. BNR a revizuit prognoza pentru finalul anului 2026 la 3,9% (±2%), însă această țintă devine tot mai incertă în actualul context geopolitic.

Toate aceste evoluții au loc într-un mediu în care costul vieții rămâne un factor esențial în deciziile de cumpărare. Indexul Storia arată că orașele cu prețuri imobiliare mai ridicate sunt și cele unde locuitorii percep costul vieții ca fiind mai mare. De exemplu, Cluj-Napoca are cel mai mare scor imobiliar (53,47), dar un scor scăzut privind costul vieții (55,44).