Investiții în Airbnb: ce riscuri ascunse pot duce la pierderi grave

Este proprietatea înregistrată ca patrimoniu cultural?

Piața imobiliară din România traversează o perioadă de transformări profunde. Interesul pentru achiziția de locuințe destinate închirierii pe termen scurt — fie în modelul Airbnb, fie în regim hotelier — a crescut exponențial.

Dar acest entuziasm este contrabalansat de un cadru legislativ care, în ultimii ani, a devenit extrem de restrictiv.

Diferența între o afacere rentabilă și o investiție blocată definitiv se ascunde adesea în nuanțe tehnice pe care cumpărătorii le descoperă doar după ce au semnat actul de vânzare-cumpărare.

În contextul proprietăților destinate activității hoteliere, verificarea documentară nu se oprește la simpla confirmare a dreptului de proprietate. Primul pas critic constă în identificarea încadrării seismice a imobilului. Conform Legii nr. 212/2022, actualizată ulterior prin Legea nr. 426/2023, spațiile din clădiri aflate în clasa de risc seismic I (RsI) sunt interzise explicit pentru închiriere sau cedare în folosință, inclusiv în scop hotelier, până la terminarea lucrărilor de consolidare.

Ignorarea acestei norme atrage sancțiuni financiare semnificative, amenzi care pot atinge suma de 10.000 de lei. Astfel, un apartament marcat cu „bulină roșie” devine, din punct de vedere operațional, o investiție paralizată încă din momentul achiziției.

Un alt filtriu esențial este statutul de patrimoniu cultural.

Este imperativ să se verifice dacă imobilul este declarat monument istoric sau se află într-o zonă construită protejată, conform Legii nr. 422/2001. Clădirile cu acest statut suprasolicită procesul de autorizare, necesitând avize suplimentare din partea direcțiilor județene de cultură.

Mai mult, ele impun restricții stricte asupra modificării destinației spațiilor sau a intervențiilor asupra fațadei și structurii, ceea ce poate complica enorm adaptarea locuinței la standardele cerute de turiști.

Când o poziție excelentă devine un risc ascuns?

Probabil cel mai decisiv factor, totuși, rămâne dinamica cu vecinătatea. Trecerea în revistă a legislației, inclusiv Ordinul MEAT nr. 510/2022 și Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, arată că dosarul pentru obținerea certificatului de clasificare turistică nu poate fi depus fără consimțământul scris al vecinilor care împart pereți sau planșee cu apartamentul, precum și al asociației de proprietari.

Înainte de a finaliza tranzacția, este crucial să se evalueze șansele reale de a obține aceste semnături. Dacă activitatea nu poate fi desfășurat legal, atracția apartamentului devine irelevantă, transformând investiția într-o capcană financiară.

Scenariul negativ se concretizează atunci când cumpărătorul achiziționează o locație excelent poziționat, dar descoperă ulterior că se află într-o clădire cu risc seismic I sau că nu reușește să obțină acordul vecinilor impus de Ordinul nr. 510/2022. În această situație, Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului nu va emite certificatul de clasificare. Funcționarea fără acest document constituie o contravenție majoră, conform HG nr. 1267/2010, unde amenzile pot urca până la 50.000 de lei.

Aspectele vizibile în ofertele publicitare nu reflectă întotdeauna realitatea.

Un bloc situat în centrul orașului poate părea ideal, dar o scară neglijată, prezența constantă a persoanelor fără adăpost, dăunători sau lipsa unei administrații eficiente vor eroda experiența clienților.

Indiferent de calitatea amenajării interioare, mediul extern poate influența negativ succesul afacerii. În București, o proporție mare din imobilele din zona centrală se află în zone protejate sau au statut de monument istoric, conform Legii nr. 422/2001. Aceste detalii pot altera complet analiza de fezabilitate.

De asemenea, menționarea clasei de risc seismic în cartea funciară, măsură obligatorie prin Legea nr. 212/2022, poate dezvălui o încadrare RsI chiar și la clădiri care par solide la prima vedere, blocând orice formă de închiriere.

Fiindcă centrul urban este zona cu cel mai mare potențial pentru regimul hotelier, prudența la verificare este maximă. Un detaliu minor poate determina diferența dintre un succes comercial și o imposibilitate de exploatare. Blocajele frecvente apar din cauza lipsei acordurilor vecinilor. Cadrul legal actual, bazat pe Ordinul MEAT nr. 196/2018, impune obținerea consimțământului scris al vecinilor direcți (sus, jos, lateral) și al asociației. Refuzul unui singur vecin afectat duce la respingerea dosarului ca incomplet, indiferent de argumentele proprietarului. Adesea, conflictul izvorăște din stereotipuri greșite despre regimul hotelier, asociindu-l cu zgomot sau petreceri, deși în practică acestea sunt excepții.

Operatorii serioși impun reguli clare oaspeților pentru a respecta liniștea.